Hypotheek bij koop garant, studieschuld, intentieverklaring

Discussies over hypotheken en geldverstrekkers.

Moderators: Jean henri, SimpleMind, Tukker, webka, Cnorretje

Hypotheek bij koop garant, studieschuld, intentieverklaring

Berichtdoor Apostle » za 27 aug, 2011 10:09 am

Ik ben onlangs afgestudeerd en moet wegens een campuscontract over enige tijd mijn woning uit. Ik kon meteen aan de slag bij het bedrijf waar ik mijn afstudeerstage heb gedaan en heb daar sinds februari een jaarcontract. Ik vermoed dat een intentieverklaring geen enkel probleem zal opleveren.

Op dit moment ben ik nog alleenstaand. Gezien dat feit en dat ik nog niet zo heel lang werk heb ik toch nog wel wat onzekerheid over waar ik op de lange termijn wil wonen en is kopen dus niet mijn meest favoriete woonvorm nu ( ;) ) maar hier in Delft is huren ook erg onaantrekkelijk: huren bij een woningbouwvereniging gaat niet meer met mijn inkomen, en de particuliere markt bestaat uit heel grote en dure flats en heel kleine en dure woningen in het centrum.

De koopgarant-woningen die in Delft worden aangeboden lijken me ook vanwege de verlaagde overdrachtsbelasting een leuke manier om een nette woning te kunnen regelen die goedkoop is (goedkoper dan huren) en toch met niet al te veel commitment (lees: nog 2 jaar met een huis leuren als je weg wilt).

Wat ik uit eerdere discussies op dit forum niet begrijp is wat het risico voor de bank is van een koopgarantconstructie. Ze doen het alleen maar met NHG (ook al wijken sommige corporaties kennelijk nog wel eens van de eis af). Is het risico voor banken niet juist lager bij de koopgarantconstructie?

En wat is voor mij als koper het risico voor specifiek de koopgarant-constructie? Waardedaling kan natuurlijk ook bij een niet-koopgarant woning en daar heb ik met die constructie minder last van, lijkt mij. Ik wil enkele jaren goedkoop wonen, en niet verder in de woning investeren.

Verder heb ik een vrij forse schuld bij de IB-groep, die uiteraard niet registreerd staat bij het BKR. Mijn huisbank (Rabo) vertelde mij dat wegens NHG-normen de Rabo zo'n schuld moet meenemen volgens de normale regels die ook voor een consumptief krediet gelden: 2% van de schuld als vermindering van je besteedbaar inkomen. Na enig gesputter van mijn kant kwam er nog een andere regel boven tafel: als je kan aantonen dat je werkelijke rentelast lager ligt kan met de werkelijke last worden gerekend (een stuk gunstiger voor mij met mijn 1,5% rente). Dat zijn NHG-regels, en zij vertelde dat de NHG alsnog kan weigeren te betalen als een dergelijke schuld niet was meegenomen.

Ik ben vervolgens met de ING gaan bellen, de callcenteragent vertelde mij dat ze studieschulden bij de IB-groep niet meenemen. ABN vertelde hetzelfde. Weet iemand hier hoe dat zit? Persoonlijk kan het me geen klap schelen omdat ik maar 2/3e van mijn maximale hypotheekbedrag zonder de lening wil lenen, en ik genoeg marge overhoud in mijn inkomen. Ik heb wel het idee onjuist te zijn voorgelicht door de Rabobank.
Apostle
 
Berichten: 13
Geregistreerd: za 27 aug, 2011 9:53 am

Re: Hypotheek bij koop garant, studieschuld, intentieverklar

Berichtdoor Jean henri » za 27 aug, 2011 10:31 am

Beste Aposte,

stel je nu niet te veel voor bij zo'n call centre medewerker, die roepen makkelijk van alles maar puntje bij paaltje is er de regelgeving waar iedereen mee te maken heeft.

De gedragscode stelt dat iedere verplichting (ook verplichtingen die niet bij BKR vermeld staan zoals studie financiering, lening binnen familie) moeten worden meegewogen.

Ook de Rabobank heeft deze gedragscode getekend en zou het krediet moeten beorodelen als een verplichting met een (fictive) maandlast van 2% van de kredietsom. Hieronder de betreffende passage uit de gedragscode (http://www.nvb.nl/scrivo/asset.php?id=574174):

11. Als aan de consument een consumptief krediet is verstrekt, houdt de hypothecair financier
rekening met de daaraan verbonden financiële lasten in die zin dat hij per maand ten minste
2% van de kredietlimiet bij doorlopend krediet of ten minste 2% van de oorspronkelijke
kredietsom bij aflopend krediet in aanmerking zal nemen als financiële lasten, ook al zijn de
werkelijke lasten van de consument lager. Het in de vorige zin bepaalde is niet van
toepassing als de consument uiterlijk op de datum van het verstrekken van de hypothecaire
financiering het consumptief krediet aflost uit eigen middelen en de overeenkomst inzake
het consumptief krediet wordt beëindigd.


Als de Rabobank voor jou tegen deze gedragsregels in een afwijkende beoordeling toepast kan het aantrekkelijk zijn daarop in te gaan, netjes notarieel af te wikkelen en vervolgens een klacht bij de NVB in te dienen.

Als wij als onafhankelijk adviseurs hieraan durven te denken worden wij al door de AFM opgeknoopt en in de vakliteratuur als op een soort schavot te schande gemaakt onder collega's. Dan moet een bank met die statuur dit soort dingen niet willen doen.
Avatar gebruiker
Jean henri
 
Berichten: 1224
Geregistreerd: vr 29 apr, 2011 5:44 pm
Woonplaats: Oud-Beijerland

Re: Hypotheek bij koop garant, studieschuld, intentieverklar

Berichtdoor Apostle » za 27 aug, 2011 10:46 am

Jean-Henri, de regeling die de hypotheekadviseur bij de Rabobank voorstelde was simpelweg onderdeel van de NHG-normen, en wel 6.3.1.b:

b. uit de desbetreffende overeenkomst blijkt dat de werkelijke betalingsverplichting lager is
dan 2% op maandbasis; in dat geval wordt rekening gehouden met de werkelijke
betalingsverplichting.

Als ik bij de IB-groep dus bewijs opvraag dat ik vanaf 2014 moet aflossen en daar 15 jaar over kan doen, kan ik uitrekenen dat mijn werkelijkse maandelijkse last vele malen lager ligt dan de 2%. Het zou natuurlijk onzin zijn als een studieschuld met een rente van 1,5% op dezelfde manier werd behandeld als een consumptief krediet van weet ik veel hoeveel procent.
Apostle
 
Berichten: 13
Geregistreerd: za 27 aug, 2011 9:53 am

Re: Hypotheek bij koop garant, studieschuld, intentieverklar

Berichtdoor Apostle » za 27 aug, 2011 10:51 am

Als ik jou goed begrijp is de gedragscode dus strenger dan de NHG-normen?
Apostle
 
Berichten: 13
Geregistreerd: za 27 aug, 2011 9:53 am

Re: Hypotheek bij koop garant, studieschuld, intentieverklar

Berichtdoor Jean henri » za 27 aug, 2011 10:54 am

Apostle schreef:Als ik jou goed begrijp is de gedragscode dus strenger dan de NHG-normen?


Klopt inderdaad, de gedragscode is strenger als de NHG (daar is de afgelopen week ook veel persaandacht voor geweest). Naar aanleiding van al die persaandacht en de oproep van Minister De Jager heeft de NVB eergisteren (25 augustus) onderstaand persbericht afgegeven. Hierbij de een passage uit dit bericht:


Binnen de Commissie Consumentenzaken van de NVB is vanochtend de eerder ingenomen lijn over de maximale leensom onder de nieuwe Gedragscode Hypothecaire financieringen bevestigd.

Hieronder vindt u cursief de vanochtend afgestemde lijn nogmaals aan. Deze positie houdt onder meer in dat de Gedragscode geen afwijkingsmogelijkheid opent voor hypotheekverstrekkingen onder Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Het standpunt is afgestemd met het Verbond van Verzekeraars.


Overigens heeft BNP Paribas als eerste inmiddels aangegeven zich niet te commiteren aan de Gedragscode regels als het NHG betreft en dan gewoon de NHG richtlijn te volgen.
Avatar gebruiker
Jean henri
 
Berichten: 1224
Geregistreerd: vr 29 apr, 2011 5:44 pm
Woonplaats: Oud-Beijerland

Re: Hypotheek bij koop garant, studieschuld, intentieverklar

Berichtdoor Apostle » za 27 aug, 2011 11:03 am

ja, dat had ik gisteren ook gezien...

hoe wordt in de praktijk dan met studieschulden bij de ib-groep omgegaan? ik zal vast niet de enige zijn :)
Apostle
 
Berichten: 13
Geregistreerd: za 27 aug, 2011 9:53 am

Re: Hypotheek bij koop garant, studieschuld, intentieverklar

Berichtdoor Jean henri » za 27 aug, 2011 11:22 am

Het klinkt onrechtvaardig, maar de wijze heeren van..... zijn van mening dat je dit ook met een maandverplichting van 2% hoort te toetsen.

Past het bij jou niet:
Of de Rabo adviseur in de luren leggen (hij heeft het immers bij je voorgesteld)
Of bij BNP Paribas je licht opsteken
Of een paar weken wachten, nu BNP over de dam is zullen er waarschijnlijk meer volgen (vermoedelijk begint dit bij de pensioenfondsen en verzekeraars)
Avatar gebruiker
Jean henri
 
Berichten: 1224
Geregistreerd: vr 29 apr, 2011 5:44 pm
Woonplaats: Oud-Beijerland

Re: Hypotheek bij koop garant, studieschuld, intentieverklar

Berichtdoor Apostle » za 27 aug, 2011 11:28 am

ok, bedankt voor de verduidelijking! en wat betreft de koopgarant-regeling: waarom zouden banken daar minder happig op zijn?
Apostle
 
Berichten: 13
Geregistreerd: za 27 aug, 2011 9:53 am

Re: Hypotheek bij koop garant, studieschuld, intentieverklar

Berichtdoor Jean henri » za 27 aug, 2011 11:57 am

Ik ben wel veel aan het woord, maar bij die laatse vraag zal ik proberen het wat duidelijker te maken.

Ten eerste vereisen veel woningbouwverenigingen dat de hypotheek met NHG wordt afgesloten (maar niet allemaal of altijd).

Ten tweede, en dat zegt meer wat over de geldverstrekker, ziet de geldverstrekker het als een beperking van zijn zekerheden. dat klopt in zekere zin want in veel /de meeste koop-garant regelingen is een terugverkoop verplichting aan de woningbouwvereniging opgenomen.

Nu zou je denken dat banken dan blij zijn, maar de (mogelijek) beperking in hun executierecht vinden ze een stuk zwaarder.

Tenslotte en dat is aan jou, waarom zou je geen NHG willen als het wel kan, de leennormen met en zonder NHG zijn gelijk (gedragscode), de mimimale aflosvereisten zijn gelijk (gedragscode), zonder NHG is er soms geen overlidjensdekking nodig, maar zo iets zal bij jou (net afgestudeerd dus ik denk dat je 20 - 25 jaar oud bent) slechts een enkele euro per maand kosten. Geen NHG zal leiden tot een rente die 0,6% - 0,75 hoger is als met NHG.

De afdracht naar de NHG zal het ook niet zijn want die verdien je binnen het eerste jaar terug.
Avatar gebruiker
Jean henri
 
Berichten: 1224
Geregistreerd: vr 29 apr, 2011 5:44 pm
Woonplaats: Oud-Beijerland

Re: Hypotheek bij koop garant, studieschuld, intentieverklar

Berichtdoor chassepatat » di 30 aug, 2011 11:57 am

Apostle,

Ik heb je verhaal doorgenomen en ik zit zelf ook in dezelfde situatie, als het gaat om de DUO lening e.d.
Ik zou je aanraden om even de toelichting van het NHG op norm 6.3 (Aftrek overig financiële verplichtingen) door te nemen. Daar staat namelijk: "...Verplichtingen waarvan de
eerste betaling plaatsvindt na twaalf maanden na het passeren van de lening, mogen buiten beschouwing worden gelaten
. Ik begin zelf pas vanaf 1 januari 2013 met terugbetalen, dat zou betekenen (als ik dit goed begrijp) dat de DUO lening buiten beschouwing gelaten mag worden. Ik weet niet precies wanneer jij moet beginnen met het aflossen van je DUO lening, maar wellicht biedt deze norm uitkomst.

Linkje naar de toelichting http://voorwaardenennormen2011.nhg.nl/fileadmin/user_upload/Documenten/PDF/20110707_-_Definitieve_Toelichting_V_N2011-3.pdf
chassepatat
 
Berichten: 1
Geregistreerd: di 30 aug, 2011 11:51 am

Re: Hypotheek bij koop garant, studieschuld, intentieverklar

Berichtdoor pault » di 30 aug, 2011 12:47 pm

Apostle schreef:ok, bedankt voor de verduidelijking! en wat betreft de koopgarant-regeling: waarom zouden banken daar minder happig op zijn?


Ik heb de eerste doorverkopen van koopgarantwoningen gezien, corporaties hebben de neiging ze tegen bodemprijs terug te kopen. En ze zijn de enige koper, dus behoorlijke marktmacht. En de tijd dat corporaties ruim in het geld zaten, is ook verleden tijd, dus ze gaan vast geen topprijzen in die terugkoopregeling geven.

De verkoper, de particulier, blijft dan alsnog met een behoorlijke schuldrest zitten. En als er dan geen sprake is van noodzaak tot verkoop, heb je aan de NHG natuurlijk ook niets.

En soms schrik ik van de prijzen die ze nog durven vragen voor een koopgarantwoning. Huizen met prijzen waar zogenaamd de korting al vanaf is, maar in de huidige markt gewoon tegen marktprijs worden verkocht. De waarde die de corporatie bepaald heeft waarop de korting wordt gegeven, is vaak veel te hoog geweest.
Zal per corporatie verschillen, maar ik kan me de huiver van de banken wel voorstellen.

pault
pault
 
Berichten: 485
Geregistreerd: vr 13 maart, 2009 3:48 pm

Re: Hypotheek bij koop garant, studieschuld, intentieverklar

Berichtdoor Apostle » di 30 aug, 2011 9:46 pm

chassepatat schreef:Apostle,


Ik zou je aanraden om even de toelichting van het NHG op norm 6.3 (Aftrek overig financiële verplichtingen) door te nemen.


Top! De aanloopfase moet bij mij nog beginnen, dus dat komt goed uit :)
Apostle
 
Berichten: 13
Geregistreerd: za 27 aug, 2011 9:53 am

Re: Hypotheek bij koop garant, studieschuld, intentieverklar

Berichtdoor Apostle » di 30 aug, 2011 9:50 pm

pault schreef:
Apostle schreef:ok, bedankt voor de verduidelijking! en wat betreft de koopgarant-regeling: waarom zouden banken daar minder happig op zijn?


Ik heb de eerste doorverkopen van koopgarantwoningen gezien, corporaties hebben de neiging ze tegen bodemprijs terug te kopen. En ze zijn de enige koper, dus behoorlijke marktmacht. En de tijd dat corporaties ruim in het geld zaten, is ook verleden tijd, dus ze gaan vast geen topprijzen in die terugkoopregeling geven.

De verkoper, de particulier, blijft dan alsnog met een behoorlijke schuldrest zitten. En als er dan geen sprake is van noodzaak tot verkoop, heb je aan de NHG natuurlijk ook niets.

En soms schrik ik van de prijzen die ze nog durven vragen voor een koopgarantwoning. Huizen met prijzen waar zogenaamd de korting al vanaf is, maar in de huidige markt gewoon tegen marktprijs worden verkocht. De waarde die de corporatie bepaald heeft waarop de korting wordt gegeven, is vaak veel te hoog geweest.
Zal per corporatie verschillen, maar ik kan me de huiver van de banken wel voorstellen.

pault


Ok, dat stemt me niet helemaal gelukkig. Ik kan er in elk geval nog wat extra naar vragen bij de betreffende corporatie. Ze geven zelf in hun informatie aan dat de taxatie plaatsvind door taxateurs die zijn aangesteld door een commissie waar zowel kopers als de corporatie in vertegenwoordigd zijn. Tevens kan ik natuurlijk zelf een taxatie laten uitvoeren. De prijs lijkt mij op het eerste gezicht inderdaad behoorlijke onder de markt zitten.
Apostle
 
Berichten: 13
Geregistreerd: za 27 aug, 2011 9:53 am

Re: Hypotheek bij koop garant, studieschuld, intentieverklar

Berichtdoor Apostle » wo 08 feb, 2012 11:26 pm

Een paar maanden verder... en er is weer een hoop veranderd. Of eigenlijk niet?

Ik heb inmiddels wat nieuwsberichten voorbij zien komen, voornamelijk over de studieschuld. Zeker onder de huidige regelgeving lijkt het me toch raar hoe het gaat.

Je begint een studie, als je uitloopt betaal je forse boetes. Studiefinanciering wordt ingeperkt, studenten moeten maar gaan lenen.

Vervolgens ben je klaar, en je wordt je studentenwoning uitgetrapt. Je bent begonnen met werken, en dus kan huren niet meer in de sociale woningbouw. Je moet maar particulier gaan huren, alleen de stress op de woningmarkt is groot en dat is onbetaalbaar (ik kan 800 euro huur wel ophoesten, maar het is enorm veel geld vergeleken met de lasten bij een veel betere koopwoning!). En kopen, dat gaat niet meer vanwege de studieschuld (2% over een studieschuld in mindering op je maandbedrag?).

Met andere woorden, je kunt straks gewoon geen kant meer op!

In de gedragscode staat dat de 2% moet afgaan op het oorspronkelijke schuldbedrag. Wat is bij een studielening, die niet met een bepaald maximum wordt aangegaan, en continu verhoogd wordt tot je bent afgestudeerd, 'het oorspronkelijke schuldbedrag'? Als ik nu ga aflossen (looptijd 15 jaar), betekent dat dat ik pas over 15 jaar een hypotheek kan krijgen?
Apostle
 
Berichten: 13
Geregistreerd: za 27 aug, 2011 9:53 am

Re: Hypotheek bij koop garant, studieschuld, intentieverklar

Berichtdoor pietz » do 09 feb, 2012 11:06 am

Tja,

Ik snap ook niet helemaal wat men hiermee probeert te bereiken. Als ik ga rekenen met 2% van de oorspronkelijke schuld (zo'n 15000), dan kom ik dus op 300 euro aan lasten. Nou heb ik de laatse jaren al wat extra afgelost en betaal ik sinds januari 55 euro aan werkelijke lasten. Het staat dus totaal niet in verhouding.

Ik snap dat men mensen tegen overcreditering probeert te beschermen, maar de gedragscode gaat hier ook iets te ver in dunkt mij. Ik heb namelijk ook geen zin om deze lening verder af te lossen. Dit omdat de rente vanaf dit jaar voor vijf jaar vast staat op 1,39%. Moet ik dan voor een hypotheek te krijgen de lening met 1,39% rente aflossen, om hetzelfde bedrag weer terug te lenen in de hypotheek tegen een veel hoger percentage?

Met vriendelijke groet,

Piet
pietz
 
Berichten: 6
Geregistreerd: do 09 feb, 2012 10:59 am

Volgende

Keer terug naar Hypotheek

Wie is er online

Gebruikers op dit forum: Bing [Bot], Google Adsense [Bot], madelief67 en 7 gasten


Protected by Anti-Spam ACP Powered by phpBB © 2000, 2002, 2005, 2007 phpBB Group
phpBB.nl Vertaling